การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน นอกเหนือจากราคาซื้อขายที่เป็นเรื่องหลักแล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือ "ค่าโอนและภาษีอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งบางดีลอาจมียอดรวมสูงถึงหลักหมื่นหรือหลักแสนบาท บทความนี้จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ใครต้องจ่าย และคำนวณอย่างไร

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)

เป็นค่าธรรมเนียมหลักในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน คิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย (โดยทั่วไปจะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ) สำหรับการตกลงจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนนี้ มักจะนิยมแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) หรือขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองในสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Income Tax)

กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดคำนวณตามอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนานปี ค่าใช้จ่ายที่นำมาหักลดหย่อนก็จะน้อยลง ทำให้ต้องเสียภาษีสูงขึ้น โดยผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) โดยมีเงื่อนไขคือ ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี หากเข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่ง จะต้องเสียภาษีนี้แทนการเสียอากรแสตมป์

4. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)

ในกรณีที่ผู้ขายได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เนื่องจากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ทดแทน ในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) หรือคิดเป็น 1 บาท ต่อทุกๆ 200 บาทของมูลค่าทรัพย์

5. ค่าจดจำนอง (Mortgage Register Fee)

สำหรับผู้ซื้อที่ทำสัญญากู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินหรือธนาคารเพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียค่าจดจำนองในอัตรา 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง (วงเงินกู้) ซึ่งผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้เอง

สรุปตัวอย่างการแบ่งจ่ายตามธรรมเนียมสากล

  • ผู้ซื้อจ่าย: ค่าจดจำนอง (กรณีกู้แบงก์), ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (คนละครึ่งกับผู้ขาย)
  • ผู้ขายจ่าย: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์, ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (คนละครึ่งกับผู้ซื้อ)

ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรระบุรายละเอียดการแบ่งจ่ายค่าโอนและภาษีเหล่านี้ให้ชัดเจนในสัญญา เพื่อป้องกันข้อพิพาทในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน