การขอสินเชื่อบ้านหรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ การเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินและเอกสารที่ดีล่วงหน้า จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติวงเงินได้รวดเร็วและได้รับเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด คู่มือนี้สรุปสิ่งที่คุณต้องรู้และเตรียมตัวมาให้ครบในที่เดียว
1. ประเมินความพร้อมและคำนวณวงเงินกู้
ธนาคารจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้จากสัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) โดยปกติไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน สูตรการประเมินวงเงินกู้คร่าวๆ คือ รายได้ต่อเดือน x 60 เท่า สำหรับพนักงานประจำที่มีประวัติทางการเงินดี ซึ่งจะช่วยให้เราทราบช่วงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับวงเงินกู้จริง
2. เตรียมประวัติทางการเงิน (Financial Statement)
- ลดหนี้สินที่ไม่จำเป็นก่อนยื่นกู้: ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้งาน หรือชำระหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อรถยนต์ ให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อเพิ่ม DSR
- เดินบัญชีธนาคารให้สวยงาม: ควรมีเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ และหลีกเลี่ยงการถอนเงินจนเกลี้ยงบัญชีทันทีที่มีเงินเข้า
- เตรียมเงินสำรอง: ธนาคารส่วนใหญ่จะปล่อยกู้ที่ 90-100% ของราคาประเมิน ดังนั้นควรมีเงินออมสำรองประมาณ 10-20% ของราคาทรัพย์สำหรับค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าโอนกรรมสิทธิ์
3. รายการเอกสารที่ต้องจัดเตรียม
การจัดเตรียมเอกสารที่ครบถ้วนจะช่วยให้กระบวนการพิจารณาของฝ่ายสินเชื่อรวดเร็วขึ้นอย่างมาก เอกสารแบ่งออกเป็น 3 หมวดดังนี้:
เอกสารส่วนตัว
- บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรข้าราชการ
- ทะเบียนบ้าน (ทุกหน้าที่มีชื่อผู้กู้และสมาชิกในบ้าน)
- ทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
เอกสารแสดงรายได้
- กรณีพนักงานประจำ: ใบรับรองเงินเดือน (อายุไม่เกิน 3 เดือน), สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน, และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง (Statement) 6 เดือน
- กรณีอาชีพอิสระ/ธุรกิจส่วนตัว: Statement ย้อนหลัง 6-12 เดือน, ทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองบริษัท, เอกสารแสดงการเสียภาษี (ภ.พ.30, ภ.ง.ด.90/91), และรูปถ่ายหน้าร้านหรือสต็อกสินค้า (ถ้ามี)
เอกสารหลักประกัน
- สำเนาโอนกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน หรือ อ.ช.2 สำหรับคอนโด) ทุกหน้า
- แผนผังแสดงตำแหน่งที่ดินของหลักทรัพย์
- สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาลงนามมัดจำ
เมื่อเตรียมเอกสารครบแล้ว แนะนำให้ยื่นขอพิจารณาสินเชื่อล่วงหน้า (Pre-approve) กับธนาคารอย่างน้อย 2-3 แห่ง เพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอและอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดก่อนทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์