การซื้อขายที่ดินในประเทศไทยมีเรื่องของกฎหมายและเอกสารสิทธิ์ที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน สิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินจำเป็นต้องรู้เป็นอันดับแรกคือการดูประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเราสามารถแยกแยะความแตกต่างเบื้องต้นได้ง่ายๆ จาก "สีของตราครุฑ" ที่ปรากฏบนหัวกระดาษเอกสารสิทธิ์ ดังนี้
1. ครุฑแดง: โฉนดที่ดิน (น.ส. 4)
คือเอกสารสิทธิ์แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างเต็มที่ สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือทำประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฎหมาย มีการรังวัดปักหมุดเขตชัดเจนด้วยกล้องดาวเทียมหรือระบบพิกัดที่แม่นยำ ถือเป็นประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ปลอดภัยและนิยมซื้อขายกันมากที่สุดในตลาด
2. ครุฑเขียว: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.)
คือเอกสารรับรองว่าผู้ครอบครองได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว ที่ดินประเภทนี้มีภาพถ่ายทางอากาศระบุตำแหน่งและขอบเขตที่ดินอย่างชัดเจน สามารถซื้อ ขาย โอน หรือจดจำนองกับธนาคารได้เช่นกัน เพียงแต่ยังไม่มีโฉนดที่ดินจริง เจ้าของสามารถนำหลักฐาน น.ส. 3 ก. นี้ไปยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินครุฑแดงได้ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด
3. ครุฑดำ: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ข.)
เป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในพื้นที่ แต่ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศประกอบ การกำหนดแนวเขตจะใช้วิธีรังวัดแบบท้องถิ่นในการอ้างอิงพื้นที่ข้างเคียง การโอนซื้อขายจะต้องประกาศล่วงหน้า ณ สำนักงานที่ดินเป็นเวลา 30 วัน เพื่อตรวจสอบว่าไม่มีผู้ใดคัดค้านก่อนทำการโอน มีความเสี่ยงเรื่องเขตที่ดินทับซ้อนและข้อมูลไม่ตรงตามจริงมากกว่าครุฑแดงและครุฑเขียว
4. ใบ ภ.ท.บ. 5 และ ส.ป.ก. 4-01 (ไม่มีตราครุฑแสดงกรรมสิทธิ์ซื้อขาย)
เป็นเอกสารสิทธิ์เพื่อการเกษตรกรรมหรือใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ **ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน** ตามกฎหมายห้ามซื้อขายสิทธิ์เปลี่ยนมือเด็ดขาด การซื้อขายที่ดินประเภทนี้ถือเป็นโมฆะและมีความเสี่ยงสูงที่จะโดนยึดคืนพื้นที่โดยรัฐบาล
วิธีตรวจสอบข้อมูลที่ดินออนไลน์ด้วยตัวเอง
เพื่อความปลอดภัย ก่อนวางเงินมัดจำซื้อที่ดินทุกครั้ง ควรขอสำเนาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขาย แล้วตรวจข้อมูลผ่านแอปพลิเคชันหรือเว็บไซต์ **LandsMaps** ของกรมที่ดิน โดยกรอกเลขที่โฉนดและอำเภอ/จังหวัด เพื่อตรวจสอบตำแหน่งพิกัดจริง รูปร่างแปลงที่ดิน สภาพแวดล้อมโดยรอบ และราคาประเมินเบื้องต้นได้ทันที